Het verhuren van een bedrijfsruimte als showroom, terwijl een dergelijke ingebruikname in het geldende bestemmingsplan verboden wordt, kan leiden tot toerekenbare tekortkoming van de verhuurder. Wanneer het gehuurde overgaat op een nieuwe verhuurder, gaan tevens alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op de nieuwe verhuurder. Onlangs heeft het gerechtshof Amsterdam hier een interessante uitspraak over gedaan. Wat was er aan de hand?

Feiten
In deze situatie is tussen ondernemening ‘X’en verhuurder ‘Y’ een ‘huurovereenkomst winkelruimte’ gesloten. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: Showroom voor exclusieve meubelen.” Op enig moment verkoopt Y de winkelruimte aan Z. De huurovereenkomst bestaat vanaf dit moment dus tussen huurder X en verhuurder Z.

De Burgemeester en Wethouders van de betreffende gemeente laten, blijkens een voornemen tot last onder dwangsom, weten dat het overeengekomen gebruik van de gehuurde showroom als een vorm van detailhandel wordt gekwalificeerd en dat deze vorm van gebruik in strijd is met het geldende bestemmingsplan. B&W eisen dat het gebruik van de showroom wordt gestaakt en gestaakt blijft.

Huurder X heeft hierop de showroom gestaakt en ook de betalingen aan Z gestaakt. Verhuurder Z vordert betaling van de achterstallige huur en ingebruikname van de winkelruimte op straffe van een dwangsom. Verhuurder Z beroept zich op een bepaling in de huurovereenkomst die de huurder verantwoordelijk stelt voor de vereiste ontheffingen en vergunningen die met de uitoefening van het bedrijf verband houden.

Oordeel gerechtshof
Vast is komen te staan dat X de winkelruimte heeft gehuurd met het uitsluitende doel hier een showroom in te vestigen. Nu dit gebruik (in verband met het bestemmingsplan) niet te realiseren is, kleeft aan het gehuurde een gebrek. Het was volgens het gerechtshof dan ook aan de verhuurder om de huurder van dit gebrek op de hoogte te stellen. De overdracht van het gehuurde tussen verhuurder Y en verhuurder Z heeft tot gevolg dat alle rechten en verplichtingen van Y uit de huurovereenkomst (die na de overdracht opeisbaar worden) overgaan op Z. Nu verhuurder Z, vanwege het gebrek aan het gehuurde, de verbintenis tot het verschaffen van het overeengekomen huurgenot niet na kan komen, is huurder X gerechtigd om haar betalingen op te schorten. Het was dan ook niet aan de huurder om te onderzoeken of de winkelruimte geschikt is voor de bestemming die in de huurovereenkomst bepaald is. In deze situatie is de verhuurder dus toerekenbaar tekort geschoten en niet de huurder.