Bij het sluiten van een vastgoedtransactie zijn vaak niet alle feiten met betrekking tot de bodemgesteldheid bekend. Dit kan komen door de afwezigheid van onderzoeksrapporten of doordat de verkoper niet bekend is met de bodemverontreiniging. De vraag die hier van belang is, is wanneer een verkoper kan worden aangemerkt als ‘bekend met’ de feiten die van belang zijn voor de transactie. Onlangs heeft het Gerechtshof Den Haag hier een interessante uitspraak over gedaan. Wat was er aan de hand?

Feiten
In deze situatie was sprake van een koopovereenkomst van een perceel. Bij notariële akte heeft de verkoper van het perceel verklaard dat er geen feiten zijn die duiden op een mogelijke verontreiniging van het perceel, waardoor een normaal gebruik van de objecten op het perceel niet belemmert konden worden.

In de koopovereenkomst is bepaald dat koper en verkoper afstand doen van het recht om (op welke grond dan ook) ontbinding van de koopovereenkomst te vorderen. Ook wordt bepaald dat de koper afstand doet van het vorderen van herstel en schadevergoeding wegens later gebleken verontreiniging van het verkochte. Deze bepaling is echter niet van kracht wanneer blijkt dat de verkoper op de hoogte was van de verontreiniging.

Op enig moment ontvangt de koper een brief van de regionale milieudienst waarin gesteld wordt dat uit een bodemonderzoek is gebleken dat het gekochte perceel ernstig verontreinigd is. De verontreiniging is veroorzaakt doordat er in het verleden een chemische wasserij op het perceel gevestigd is geweest.

Op grond van de Wet Bodembescherming wordt de koper verantwoordelijk gehouden voor de sanering van de bodemverontreiniging en voor de financiering hiervan. De koper gaat hiertegen in hoger beroep en probeert te bewijzen dat de verkoper bekend was met de bodemverontreiniging en hierdoor toerekenbaar tekort is geschoten met betrekking tot de levering van het perceel.

Oordeel gerechtshof
Volgens het gerechtshof is het feit dat de verkoper al eigenaar was van het perceel toen de chemische wasserij hier gevestigd was, onvoldoende om aan te nemen dat de verkoper ook daadwerkelijk bekend was met het feit dat het perceel verontreinigd was met gechloreerde koolwaterstoffen. Het geleverde bewijs dat de verkoper ‘bekend’ was met de voorheen gevestigde chemische wasserij is in deze situatie dus te algemeen gesteld en onvoldoende onderbouwd, aldus het hof. De koper wordt om deze reden niet vrij gesproken van zijn aansprakelijkheid ten aanzien van de sanering van het perceel.

Bepalingen omtrent de bodemgesteldheid zouden dus nauwkeurig geformuleerd moeten worden. Vooral wanneer de aansprakelijkheid van de verkoper bijna geheel wordt weg gecontracteerd. In dit geval biedt de formulering ‘bekend was met’ dus geen enkele hulp voor de koper.

Bron: ECLI:NL:GHDHA:2013:4174